PAGO DE ALQUILERES LOCALES DE NEGOCIO

23/04/2020
  • Contratos de arrendamiento de locales y negocios

    Un día más y un Real Decreto más.

    Si hace unos días hablábamos de las medidas para vivienda habitual relativas a arrendamientos e hipotecas, hoy viene la segunda parte: medidas para arrendamientos de negocios. Algo que lleva esperándose desde el primer día(1)

    Vaya por delante que lo único que se plantea es un aplazamiento de las rentas, y que estas deberán acabar devolviéndose. 

    Los beneficiarios de esta norma son PYMEs, autónomos y mutualistas (2) (profesionales no adscritos a Seguridad Social, sino a un sistema alternativo).

    Se consideran PYME aquellas empresas en las que concurren dos de los siguientes tres requisitos: activo anual no superior a 4 millones de euros, facturación no superior a los 8 millones de euros y número medio de trabajadores no superior a 50.

    Como se hacía en el caso de viviendas arrendadas, se plantean dos supuestos en función del propietario, según éste tenga más o menos de 10 inmuebles (o inmuebles con superficie superior a 1.500 m2), calificado por esta y otras normas como «gran tenedor»:


    SI EL PROPIETARIO ES UN GRAN TENEDOR:

    Plazo de un mes para solicitar la moratoria, desde la entrada en vigor del Decreto, el día 23 de abril. Es decir, que cualquier petición deberá hacerse antes del 23 de mayo(3). 

    La medida en cuestión es una moratoria durante la vigencia del estado de alarma, que se podrá ir prorrogando hasta un total de 4 meses, si el inquilino no se ha conseguido recuperar de los efectos de la actual situación.

    Se establece una obligación del propietario, de aceptar esta moratoria.

    El plazo para pagar las rentas no abonadas será de 2 años, o el tiempo que quedara de vigencia del alquiler, si éste fuera inferior a los 2 años.


    SI EL PROPIETARIO NO ES UN GRAN TENEDOR:

    El plazo para pedirlo es el mismo: un mes desde la entrada en vigor del Decreto

    Sin embargo hay una diferencia aquí no obliga al propietario(4) a aceptar la moratoria.

    El propietario podrá disponer de la fianza depositada en su día(5). El inquilino dispondrá del plazo de 1 año, o lo que quedara de arrendamiento si fuera inferior, para reintegrar la fianza.

    A diferencia del propietario gran tenedor, aquí no se determina ningún plazo máximo de duración de la medida, pero a la vista de la referencia a la fianza, nos hace pensar que el límite dependerá del importe que haya depositado en concepto de fianza.

    En ambos supuestos anteriores, esto será de aplicación siempre y cuando no se haya alcanzado un acuerdo anterior(6)

    Para poder beneficiarse de esta moratoria, empresa y profesional la actividad deberá ser una de las suspendidas. 

    De no serlo, la facturación del mes anterior a aquel en que se pida la moratoria, se debe haber reducido en un 75% del mismo mes del año anterior(7).

    Se prevé la acreditación de lo anterior mediante una declaración unilateral del inquilino, de que se reúnen los requisitos previstos en la norma y en su caso mediante un certificado del organismo competente (AEAT o comunidad autónoma) relativo al cese de actividad(8).

    En caso de beneficiarse sin cumplir los requisitos, deberán asumirse los daños y perjuicios, gastos ocasionados, “y responsabilidades de otro orden”(9)

    Esto es lo que dice el Real Decreto ley. Ahora, y a partir de los números indicados en supraíndice, me permito realizar los siguientes comentarios (tómese como crítica o advertencia):

     

    1.     Cómo podía pretenderse que la empresa siga pagando al trabajador, sin facturar, y se habilite a que el trabajador pueda prescindir o aplazar un pago fundamental como el alquiler de la vivienda, pero no así al empleador. Debieron haber salido todas las medidas a la vez

    2.     Las asociaciones, fundaciones, ONG y demás entidades sin ánimo de lucro no pueden beneficiarse de las previsiones de esta norma, pese a que dejen de tener ingresos y dispongan de trabajadores para desarrollar su actividad

    3.     El límite para hacer la petición es del 23 de mayo, por lo que se urge a solicitarlo ya. Se perjudica a aquellas empresas que confían en una recuperación inminente y decidan destinar ahorro al pago de las rentas. Si en el mes de junio o julio no han conseguido recuperarse no se podrán beneficiar de la moratoria, mientras que la que lo haya solicitado en mayo podrá llegar hasta septiembre.

    4.     Sin embargo, lo que no se establece aquí es el carácter obligatorio del gran tenedor, limitándose la norma a utilizar la fórmula “podrá”, y la existencia de un acuerdo entre propietario e inquilino.

    5.     El propietario no gran tenedor podrá destinar la fianza a cubrir los impagos. Una fianza que está depositada en los organismos públicos correspondientes, y cuya recuperación puede alargarse en el tiempo.

    6.      La existencia de un acuerdo anterior no permite acogerse a lo previsto en la norma. Aunque sea peor para el arrendatario el acuerdo alcanzado, que lo aquí previsto (moratorias parciales, devoluciones con intereses, etc.), algo que no tiene sentido, teniendo en cuenta lo que indicábamos al inicio: el tiempo que han tardado en acordarse de las PYMEs y autónomos

    7.     La norma habla de facturación, no de ingresos, algo relevante para empresas que tengan unos cobros aplazados a uno o dos meses (es habitual que muchas empresas paguen o cobren a 30 ó 60 días).

    8.     No se indica si la acreditación es obligatoria, se ha de acompañar con la solicitud, o queda a expensas de petición del propietario

    9.     Los daños y perjuicios, creo que van a ser poco más que los intereses que no permite reclamar del Decreto. Lo extraño es el uso de la fórmula “responsabilidad de otro orden”. Lo único que se me ocurre identificar con ello es la posibilidad de instar un desahucio por impago, pero resulta curioso que no se advierta expresamente 


    Como siempre, quedamos a vuestra disposición para cualquier consulta, aclaración, análisis de excepciones y concreción de la documentación necesaria para acreditar lo anterior.


    Daniel Labrador Fuertes

    AEQUO ANIMO ADVOCATS

     Para cualquier información o aclaración pueden contactar con nuestro correo electrónico advocats@aequoadvocats.com

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