El vuelco que el TJ de la Unión Europea ha impuesto a la legislación hipotecaria española

Este próximo día 15 de mayo de 2017 finaliza el plazo de suspensión de 2 años que la Ley 1/2013[1] fijó para los desahucios de familias y colectivos que se encontraran en una situación de especial riesgo de exclusión. Con motivo de tal vencimiento, pretendemos realizar una breve retrospectiva sobre el duro correctivo que el juzgador comunitario ha realizado sobre la legislación hipotecaria española, así como analizar jurídicamente el actual ámbito de protección del deudor hipotecario. De igual modo, alejándonos de la sobredosis de información entorno a las cláusulas suelo, repasaremos los recientes pronunciamientos jurisprudenciales acerca de las demás cláusulas contractuales del préstamo hipotecario y los criterios estipulados para declarar su validez o nulidad.

Si existe algún precedente claro en el vuelco que la legislación de ejecución hipotecaria española ha dado estos últimos años, éste es sin duda la Sentencia que el Tribunal de Justicia de la UE dictó el 14 de marzo de 2013 en el caso Aziz.

En ésta, el TJUE considera contrario a la Directiva 93/13 sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, la imposibilidad de poder alegar como motivo de oposición a la ejecución hipotecaria, el carácter abusivo de una cláusula del contrato de préstamo hipotecario. Considera el juzgador, que la normativa procesal española hace imposible o excesivamente difícil aplicar la protección que la Directiva pretende conferir a los consumidores, como parte en situación de inferioridad respecto al profesional, tanto en capacidad de negociación como a nivel de información.

Atendiendo al toque de atención, mediante la Ley 1/2013, se modifican los artículos 552, 557 y 695 de la LEC, para incorporar, tanto la facultad del juez de apreciar de oficio la existencia de cláusula abusiva, como el nuevo motivo de oposición del ejecutado fundado en existencia de cláusula abusiva.

La segunda de las cuestiones controvertidas versa sobre la cláusula relativa al vencimiento anticipado. Estipula el TJUE que la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo, depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que revista el carácter de esencial en el contrato, y de que tal incumplimiento tenga el carácter suficientemente grave con respecto a la duración y la cuantía del préstamo. Por ello, se considera nula la cláusula de vencimiento anticipado incorporada al contrato de préstamo del Sr. Aziz, puesto que ésta confería a Catalunya Caixa la capacidad de reclamarle la totalidad de la deuda, por incumplimientos puntuales y sin notoria importancia con respecto a la cantidad total y duración del préstamo.

La última de las cuestiones controvertidas es la relativa a los intereses de demora. Lo fundamental a tener en cuenta es que su control de abusividad pasa por comprobar si el tipo de interés de la cláusula se ajusta tanto a las normas nacionales, como al tipo de interés legal en curso. La STS  de 3 de junio de 2016 viene a establecer que, al margen de la finalidad perseguida por el legislador de 2013 al introducir el límite del interés de demora en la cantidad de tres veces el interés legal del dinero (artículo 114.3 LH), ese límite no garantiza en ningún caso el control de abusividad. Ello significa que puede que el interés de demora convenido sea inferior al límite legal y, aun así sea abusivo, si tal condición se desprende del conjunto del préstamo hipotecario.

Considera el Tribunal Supremo que el incremento de dos puntos porcentuales previstos en el artículo 576 LEC para la fijación del interés de demora procesal, es el criterio legal idóneo para fijar cuál es el interés de demora en los préstamos personales concertados con consumidores[2].

La consecuencia de la declaración de nulidad de la cláusula de interés de demora, es que éste deberá empezar a  cuantificarse (des del primer impago) en la cifra relativa al incremento de dos puntos del interés remuneratorio. No siendo válida la opción de reconducirlo al límite establecido por el artículo 114.3 LH.

 La primera normativa a tener en cuenta en el ámbito de protección del deudor hipotecario es el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios[4]. Mediante éste, y en atención a la urgencia que este tipo de cuerpo normativo requiere, se pretendía dar respuesta al drama social que miles de familias estaban sufriendo al ver incrementadas sus deudas o incluso llegar a perder su vivienda habitual.

Por ende, se anunció la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Para que un deudor hipotecario se encuentre en este ámbito de aplicación se hacían necesarios el cumplimiento de tres tipos de requisitos: A) ser familia numerosa, familia monoparental con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de 3 años o algún miembro discapacitado o dependiente, en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo o, finalmente, las víctimas de violencia de género. B) Tener unos ingresos no superiores al límite de tres veces el Indicador Público de Renta a Efectos Múltiples, y C) Haber sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en los 4 años anteriores al momento de la solicitud.

Próximo a finalizar el plazo de dos años anteriormente previsto, y dado que muchas familias aún se encontraban en situación de vulnerabilidad, se consideró oportuno ampliar el plazo de suspensión de los lanzamientos a 3 años más, mediante el Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social. El plazo quedaría ampliado hasta el próximo 15 de mayo de 2017.

El pasado 17 de marzo entró en vigor un nuevo Real Decreto de medidas de protección de los deudores hipotecarios, el Real Decreto Ley 5/2017, que resulta fundamentalmente novedoso por la adopción de tres nuevas medidas.  

En primer lugar, se amplía el ámbito de personas beneficiarias de las medidas de protección, añadiendo cualquier unidad familiar de la que forme parte un menor de edad y también incluyendo el deudor de más de 60 años. En segundo lugar, se amplía en tres años adicionales, des de la entrada en vigor de la norma, la suspensión de lanzamiento (hasta mayo 2020). En tercer lugar, se establecen mecanismos de alquiler en favor de los deudores ejecutados sobre los inmuebles cuyo lanzamiento sea objeto de suspensión, el conocido como alquiler social.

Para finalizar, cabe apreciar que la situación de excepcionalidad y temporalidad que el Gobierno quiso dar al que fue el primer Real Decreto Ley sobre protección de deudores hipotecarios en 2012, se ha prolongado ya en 8 años, sin perjuicio de posteriores ampliaciones. A pesar de las advertencias procedentes del Tribunal de Justicia Europeo, y con la certeza de que la situación de crisis habitacional seguirá después del 2020, quizás sería más acertado convertir el real decreto en ley estable con vocación de permanencia y de obligado cumplimiento.

 Sara Roura Vidal